Mirando hacia el futuro de North Cornwall Commons: ¿Qué sigue?

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Es el único desarrollo de uso mixto en el condado de Lebanon, hasta ahora, y el plan maestro no está ni siquiera a la mitad de su realización total. Aquí está la guía de LebTown para comprender North Cornwall Commons: su pasado, su presente y su futuro.

El desarrollo tiene su origen en un Walmart que nunca se construyó y que alguna vez se imaginó para el municipio de North Cornwall. Ese proyecto, propuesto a fines de 2004, concibió un supercentro de 277,000 pies cuadrados que se construiría en 38 acres de tierras de cultivo. Los planes para el potencial tercer Walmart del Líbano quedaron cautivados en las audiencias y, más tarde, en los litigios: su editor de LebTown incluso hizo un breve cameo como autónomo en 2006 para actualizar a los lectores del Daily News sobre su estado.

Ese esfuerzo fue realizado por Springwood Development, originalmente una empresa conjunta entre Joseph W. Deerin y Richard Welkowitz. El proyecto se vio envuelto en una lucha de zonificación prolongada, que no se resolvería hasta 2010. Para 2007, el plan se había expandido a lo largo de Cornwall Road, y el actual North Cornwall Commons había tomado gran parte de su forma actual a medida que los informes de noticias contemporáneos describían la propuesta mixta. utilizar el desarrollo.

El plan maestro para el desarrollo se completó sustancialmente en 2010 cuando los supervisores del municipio de North Cornwall ratificaron un acuerdo de conciliación (PDF) con Springwood Development que hizo que los desarrolladores descontinuaran el litigio y abandonaran su impulso por un Walmart en el sitio. El municipio, a su vez, se comprometió con los estándares de zonificación y diseño para el desarrollo de las extensiones a ambos lados de Cornwall Road, el "sitio del este" de 81 acres (que es la única área desarrollada hasta ahora como North Cornwall Commons) y un "sitio occidental" combinado de 54.89 acres. El acuerdo de conciliación se modificó (PDF) en 2019 para permitir unidades residenciales adicionales en el sitio este, entre otras revisiones menores.

El director de Byler Holdings, Jonathan Byler, adquirió la participación de Deerin en Springwood Development después de que el desarrollador de bienes raíces falleciera inesperadamente en enero de 2012. Byler luego adquirió el resto de la compañía en una liquidación de bienes luego de la muerte de Welkowitz en 2019.

El ingeniero Mike Swank ha estado con el proyecto desde su inicio. Comenzó su carrera como ingeniero civil en Steckbeck Engineering, donde conoció a los socios de Springwood como ingeniero civil principal en el proyecto, uno de los primeros en los que trabajó después de graduarse de la universidad. Swank se unió a Byler Holdings a tiempo completo en 2020.

Swank dijo que el desarrollo de uso mixto era un concepto nuevo para el condado cuando se presentó por primera vez.

"Es un poco diferente a lo que la gente está acostumbrada, pero la gente realmente lo ha adoptado porque lo ha visto llegar a buen término", dijo Swank. "Creo que está bien hecho".

Swank señaló que el enfoque peatonal y la conexión de los senderos ferroviarios han sido bien recibidos, e incluso hay residentes que viven y trabajan en el desarrollo.

Swank dijo que el estacionamiento en la calle y los anchos reducidos de las calles han cumplido los propósitos previstos para calmar el tráfico, aunque al principio recibieron cierto escepticismo. Si bien cruzar Rocherty Road puede ser angustioso, el acceso para peatones dentro de North Cornwall Commons es fácil, con aceras en todas partes. La única advertencia podría ser que las carreteras permanecen sin terminar, ya que la colocación de una capa de rodadura final debe esperar hasta que haya menos tráfico pesado de vehículos de construcción en el desarrollo.

Una vez que se complete el desarrollo, la capa superior final estará en las calles, y luego Springwood Drive y Blackford Boulevard se dedicarán al municipio de North Cornwall, dijo Swank. La excepción serán las calles de casas adosadas, que seguirán siendo privadas y mantenidas por la comunidad de propietarios. Springwood es responsable de la gestión de aguas pluviales en el sitio y anteriormente también había extendido el alcantarillado público al complejo, una mejora que también benefició al recinto ferial.

Swank dijo que North Cornwall Commons se ha desarrollado en conformidad general con el acuerdo de conciliación de 2010, y destacó que las enmiendas de 2019 abordan áreas en las que los desarrolladores refinaron el plan en colaboración con el municipio.

"Ha habido algunos cambios basados ​​en la demanda del mercado, y ha sido maravilloso trabajar con el municipio y tener esas conversaciones", dijo Swank.

Swank también reconoció a Patrick Kerwin y Harry Bachman en el Centro de Exposiciones y Recintos Feriales de Lebanon Valley como excelentes socios para el proyecto.

El proyecto completo, que abarca los sitios este y oeste, se divide en seis fases diferentes, comenzando con la Fase 1A y terminando con la Fase 5, aunque no terminaron construyéndose secuencialmente. La Fase 1A, la Fase 1, la Fase 2 y la Fase 3 constituyen el sitio del este, mientras que la Fase 4 y la Fase 5 están en el sitio del oeste.

Hasta ahora, el desarrollo se ha centrado en la Fase 1A, la Fase 1 y la Fase 3.

La fase 2, la fase 4 y la fase 5 siguen planificadas, pero aún no se han anunciado planes específicos para ellas.

Aquí está la guía de LebTown de lo que se ha planificado o construido para cada fase.

La primera construcción en North Cornwall Commons fue el vecindario Trail Side Townhomes, construido por Kenneth Homes.

Ciento sesenta casas adosadas en total fueron construidas y vendidas a propietarios individuales. Estas unidades de propiedad privada son administradas a través de una asociación de propietarios.

Detrás de las casas adosadas se encuentra un comienzo de sendero para el sendero ferroviario de Lebanon Valley. Esta mejora del comienzo del sendero, estipulada por el acuerdo de conciliación, se inauguró en 2019. Los propietarios de casas adosadas también tienen acceso a una casa club y una piscina administrada por la HOA.

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La Fase 1 es el área de North Cornwall Commons conocida por la mayor cantidad de residentes del condado de Lebanon, ya que alberga una amplia gama de establecimientos minoristas que se han abierto en los últimos años, comenzando con Ancestor Coffeehouse & Creperie en 2019.

Leer más:Ancestor Coffeehouse & Creperie abrirá en mayo en North Cornwall Commons (abril de 2019)

Desde entonces, las nuevas ofertas han incluido, sin ningún orden en particular: Mick's All-American Pub, Isaac's Craft Kitchen and Brewery, ASH Cigar & Whiskey Bar y Visit Lebanon Valley Welcome Center. Otros inquilinos incluyen State Farm, Caliber Home Farms, Coldwell Banker, Oola Bowls, Your SPAcial Place y Premier Nails.

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Los edificios comerciales de la Fase 1 ya están completos. Oola Bowls fue el inquilino más reciente en abrir una tienda en el último y último edificio comercial construido en la Fase 1, con un par de espacios más disponibles para alquilar en ese tercer edificio comercial. Swank dijo que Oola Bowls ha estado haciendo un gran negocio hasta ahora.

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La Fase 1 también incluye un hotel de cuatro pisos y 90 habitaciones operado por Shaner Hotels bajo la marca Fairfield Inn & Suites de Marriott. El hotel abrió en julio de 2021.

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"Todo lo que ha llegado ha sido un éxito", dijo Swank. "Creo que hay demanda para muchas de las empresas que han entrado".

Swank dijo que la ubicación parece estar funcionando para los inquilinos minoristas.

"Hablando con nuestros inquilinos, están muy complacidos con lo bien que les está yendo", dijo Swank. "Nosotros también".

Swank dijo que el hotel atrae a los huéspedes a destinos turísticos populares como Pennsylvania Renaissance Faire y Hersheypark, así como a eventos locales que se llevan a cabo en el recinto ferial.

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Aunque, en algún momento, se podría haber anticipado que la "Fase 2" se construiría en segundo lugar, no funcionó de esa manera. Swank señaló que el proceso de planificación ha estado ocurriendo durante aproximadamente dos décadas, lo que ha dado mucho tiempo para que evolucionen las prioridades, sin mencionar el impacto disruptivo de la pandemia en los planes de casi todos durante los últimos años.

Originalmente, la Fase 2 iba a ser un parque de oficinas de algún tipo, pero ahora parece más probable que se desarrolle como vivienda para personas mayores o jubiladas, dijo Swank.

"La Fase 2 se planeó originalmente para edificios de oficinas, y ese no es el mercado en este momento", dijo Swank. "La gente no está buscando espacio para oficinas".

El desarrollador está hablando con algunos operadores de comunidades de jubilados existentes, con ideas que van desde un proveedor que tome toda la franja de tierra y construya un mini-campus comunitario/satélite hasta comprar un par de lotes para comenzar y ver cómo va.

"Al hablar con muchas de estas comunidades y proveedores, existe una demanda en el condado de Lebanon", dijo Swank sobre lo que está escuchando en conversaciones con socios potenciales sobre la necesidad de un inventario de vida independiente adicional.

También ubicado en esta parte de la propiedad hay un granero rojo. Swank dijo que Springwood está muy interesado en ver el granero reutilizado, pero algunas partes interesadas se han alejado después de ver el costo de rehabilitarlo para su uso. Aún así, Swank dijo que es una gran estructura, bien construida y con maderas que están en muy buen estado.

Leer más:Una guía para principiantes sobre la arquitectura de graneros del condado de Lebanon

Swank dijo que las conversaciones llegaron particularmente lejos con un cervecero que estaba interesado en instalar tanques verticales y ofrecer un pequeño componente de comida.

"Esperamos poder reutilizarlo de alguna manera", dijo Swank.

Campbell Commercial Real Estate está ayudando a comercializar la oportunidad y tiene una parcela de tres acres listada en su sitio web por $1.5 millones. Sin incluir la parcela del granero, hay alrededor de 16 acres disponibles para desarrollar en la Fase 2.

El acuerdo de conciliación requiere que los desarrolladores esperen al menos 15 años desde que se emitió el primer permiso de construcción para un edificio no residencial antes de que se pueda demoler el granero para brindar una amplia oportunidad para que su reutilización se convierta en una realidad.

Swank dijo que a medida que avanza la Fase 2 y se amplía Springwood Drive, espera ver un interés renovado en el granero.

Springwood Drive eventualmente también se conectará con Norman Drive en Tuck Business Park. Swank dijo que la compañía actualmente está trabajando en un acuerdo de intercambio de tierras con WellSpan, que ahora es dueño de la antigua parcela de Cardiología de Líbano visible en el mapa a continuación, para ayudar con el proyecto de la carretera.

Springwood Development recibió $500,000 en fondos estatales de redesarrollo el año pasado, que cubrirán una parte de los gastos para construir la carretera que conectará Springwood Drive con Norman Drive.

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Swank dijo que Springwood espera comenzar la construcción de la Fase 2 a finales de este año.

La Fase 3 de North Cornwall Commons contendrá una combinación de apartamentos, espacio para oficinas y usos comerciales/profesionales/no industriales.

La construcción del primer edificio de apartamentos de 110 unidades comenzó en 2020 y se completó a fines de 2021. Un segundo edificio, el espejo del primero, se inauguró en noviembre de 2022.

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El primer edificio tiene 110 unidades, una mezcla de configuraciones de uno y dos dormitorios, con más configuraciones de un dormitorio. El segundo edificio tiene la misma huella de edificio, pero la proporción de unidades se invierte para que haya más unidades de dos habitaciones que de una habitación, lo que da como resultado 95 unidades.

Swank dijo que el primer edificio está alquilado en su totalidad, a excepción de algunos cambios con las mudanzas. Se inauguró a fines de 2021. El segundo edificio está arrendado en un 65-70%, dijo Swank.

Se planea un edificio comunitario y una piscina para la comunidad de apartamentos, y aunque no se espera que la piscina esté lista para esta temporada de natación, la construcción de las instalaciones comenzará en las próximas semanas. El edificio también albergará al personal del complejo de apartamentos e incluirá un espacio comunitario, una pequeña cocina y un simulador de golf.

"Una de las cosas que realmente hemos tratado de hacer con nuestros edificios de apartamentos es proporcionar espacios de servicios fuera de la unidad", dijo Swank. "Entonces, en cada edificio, tenemos un gimnasio, así como un área de descanso para los residentes". También hay patios al aire libre disponibles para uso de los residentes.

El edificio de apartamentos tres, actualmente en construcción, contendrá una gama más amplia de opciones de configuración, que van desde diseños de estudio hasta apartamentos de tres habitaciones.

"A medida que obtenemos personas o familias interesadas en los edificios uno o dos, nuestro agente de arrendamiento y gerente pueden hablar con ellos y obtener sus comentarios sobre lo que están buscando", dijo Swank.

"Hemos visto cierto interés en un punto de precio ligeramente más bajo con los apartamentos tipo estudio, tal vez una sola persona que no necesita un espacio tan grande, pero también hemos tenido algunas consultas sobre una familia, que puede necesitar más espacio. con niños."

Swank señaló que los edificios de apartamentos se han construido con formas de hormigón aislado, una técnica de construcción en la que el hormigón se vierte en el lugar utilizando barras de refuerzo entre dos capas de aislamiento. Los muros de hormigón vertido resultantes son estructuralmente fuertes y proporcionan un alto grado de aislamiento acústico y térmico.

La construcción del primer edificio se llevó a cabo durante la pandemia de COVID-19 y experimentó retrasos materiales que retrasaron el cronograma. Sin embargo, señaló Swank, la técnica de construcción con encofrado de hormigón aislado significó que el proyecto también se vio menos afectado por la volatilidad de los precios de la madera.

Actualmente se espera que el edificio de apartamentos tres esté terminado a principios de la primavera de 2024. Swank dijo que potencialmente después de que se complete ese edificio, comenzarán con el edificio cuatro.

"Obviamente, queremos escalonarlos un poco para no alquilar dos edificios simultáneamente", dijo Swank. "Se determinará exactamente cuándo comenzamos a construir cuatro, según la demanda del mercado y cómo se ve el mercado financiero".

También actualmente en construcción en la Fase 3 hay un edificio de oficinas de tres pisos de 27,000 pies cuadrados.

La sede corporativa de Byler Holdings se trasladará de su espacio actual cerca del campo de golf Iron Valley a este nuevo edificio. Jonathan Byler le dijo previamente a LebTown que la empresa utilizaría el tercer piso y la mitad del primer piso del edificio, dejando el segundo piso y la mitad del primer piso disponibles para otros inquilinos.

Swank dijo que habrá seis espacios para inquilinos en el edificio de oficinas, y la compañía está trabajando actualmente para finalizar algunos contratos de arrendamiento iniciales.

El edificio está en camino de completarse a fines del verano o principios del otoño, dijo Swank.

Swank dijo que lotes adicionales en la Fase 3 están disponibles para ser comprados para usos no industriales. Campbell Commercial Real Estate está ayudando a comercializar los lotes.

La Fase 4 y la Fase 5 nos devuelven al lugar donde comenzó originalmente el proyecto, en el lado oeste de Cornwall Road, la antigua granja Kreider donde una vez se propuso un Walmart.

Al norte del sitio occidental se encuentra el nuevo Centro 911 del condado de Lebanon, que se espera que esté terminado a finales de este año. El sitio occidental corre a lo largo de la parte trasera del corredor comercial actual en la Ruta 72, desde Cedar Crest Square casi hasta Rocherty Road.

Springwood Development también adquirió cuatro de las cinco propiedades residenciales en Cornwall Road adyacentes a su sitio occidental original de 54.89 acres, agregando 2.12 acres. Una propiedad residencial solitaria de 0,30 acres permanece sin comprar. WellSpan posee 9.9 acres adicionales hacia el sur del sitio occidental junto a Rocherty Road, incluido un granero histórico.

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Los planes para la Fase 4 y la Fase 5 incluyen extender Blackford Boulevard a través de Cornwall Road para conectar los sitios del este y el oeste. La extensión se conectaría con la carretera que actualmente termina en Quentin Crossings, donde se encuentran 7 Cuz Beer Store y Jersey Mike's.

Swank dijo que Springwood Development necesitará obtener un permiso de ocupación de autopistas de PennDOT para el acceso, y PennDOT determinará qué mejoras pueden ser necesarias para la intersección. Swank dijo que después de que se haga la conexión entre la Ruta 72 y Cornwall Road, se espera que el municipio dedique todo el tramo.

Swank dijo que la compañía está trabajando actualmente en bocetos para la Fase 4 y la Fase 5 para determinar qué podría ser factible y qué exige el mercado.

"A medida que comencemos ese proceso, tendremos que volver a conectar las estimaciones de tráfico y todo con PennDOT, y revivir algunas de esas conversaciones del plan maestro y ver cómo nuestros usos propuestos podrían compararse con los controladores de tráfico estimados originalmente", dijo Swank.

Swank dijo que, dependiendo de la demanda del mercado, espera que la Fase 4 y la Fase 5 estén ancladas en las grandes tiendas.

"Actualmente estamos en conversaciones con algunos sobre los que nos sentimos útiles, pero por determinar", dijo Swank. "Todavía no tenemos nada en papel".

Swank dijo que Springwood Development está trabajando con Bennett Williams Commercial para la Fase 4 y la Fase 5.

La lista de usos permitidos para la Fase 4 y la Fase 5 se estipula en el acuerdo de conciliación de la siguiente manera:

Los planes de la Fase 4 y la Fase 5 todavía están muy temprano en el proceso, dijo Swank.

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Davis Shaver es el editor de LebTown. Creció en el Líbano y actualmente vive fuera de Hershey, PA. Más de Davis Shaver