El edificio de SUNY College en Buffalo se enfrenta a un dilema de techado costoso

En 2012 y 2013 se reemplazó el techo de tejas de la histórica Old Post Office en el centro de Buffalo, Nueva York, que ahora alberga el campus de la ciudad de Erie Community College. Menos de dos años después, las tejas de arcilla comenzaron a caer sobre el pavimento cuatro pisos más abajo. Una década después, se reemplazarán secciones del techo a un costo de $4 millones.

— Fotos cortesía de Erie Community College

Los techos de tejas de barro deben durar toda la vida, que en años de techado es entre 50-75 años, según un estudio realizado por la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda; un techo que adorna el edificio del campus de la ciudad de Erie Community College de la Universidad Estatal de Nueva York en el centro de Buffalo está desafiando esa tendencia, a un costo elevado.

Según una historia en la edición del 25 de mayo de The Buffalo News, el histórico edificio de la antigua oficina de correos que ahora alberga el ECC de SUNY, que fue retechado hace solo 10 años, ahora se ha convertido en un peligro tal que el condado de Erie enfrenta pocas opciones además de para arrancar el techo dañado y empezar de nuevo.

El precio de etiqueta informado para reemplazar las baldosas en los lados orientados al sur y al oeste del edificio: $ 4 millones.

The Buffalo News informó que las tejas curvas de arcilla, que el condado instaló en 2012 y 2013, comenzaron a fallar tan pronto como en 2015, ya que una o dos tejas se desprendieron antes de caer al suelo. Fue una señal de que las baldosas no se instalaron correctamente, reconocieron los funcionarios del condado.

Tres años después, en julio de 2018, y nuevamente hacia el final del invierno siguiente en febrero y marzo de 2019, los vientos fuertes que superaron las 50 y 60 millas por hora provocaron que más tejas de arcilla se rompieran y cayeran al suelo.

"[Fue] el proceso de diseño del techo el que falló, no las tejas", dijo al periódico el comisionado de Obras Públicas del condado de Erie, William Geary.

Según los informes, las tejas tenían una garantía de 75 años, pero el edificio enfrentó problemas que incluso las tejas de terracota duraderas no podían desviar. Durante una tormenta de nieve de diciembre de 2022, el edificio de más de un siglo sufrió daños por agua debido a una rotura en un sistema de rociadores congelados en el quinto piso. Los daños fueron tan extensos que el edificio se cerró el semestre siguiente.

"Debido a la tormenta, no pudimos usar el antiguo edificio de la oficina de correos", dijo el Dr. Adiam Tsegai, rector y oficial a cargo de SUNY Erie Community College. "Necesitábamos tratar de averiguar de inmediato dónde reubicaríamos todos los cursos que estaban programados para el semestre de primavera de 2023".

Tsegai describió en una entrevista en video la lucha que tuvo lugar cuando los administradores de la universidad se vieron obligados a encontrar alojamiento temporal para las clases, laboratorios y otra instrucción académica que albergaba la estructura histórica.

Si bien el condado de Erie no fue responsable de las reparaciones de los daños causados ​​por el agua, asumió el costo de mantener el techo, y ahora su "re-techado" parcial es la carga del condado.

Más allá de los andamios y redes temporales para proteger a los peatones de la caída de las tejas, el condado contrató a Hoffman Architects, con sede en la ciudad de Nueva York, para realizar un análisis forense del techo y descubrir por qué fallaron las tejas después de menos de una década.

Durante el verano de 2020, la firma consultora usó equipos para imitar las fuerzas del viento en múltiples secciones del techo para determinar la cantidad de presión del viento requerida para desalojar una teja de arcilla. El informe final de la empresa emitido en diciembre mostró que las baldosas de los lados orientados al sur y al oeste del edificio estaban más sueltas y representaban la mayor responsabilidad para el condado.

El informe también indicó que debido a la altura del edificio de cuatro pisos y su ubicación, la empresa contratada por el condado para el proyecto no debería haber confiado en la instalación de baldosas "típica", sino que debería haber contratado a un ingeniero estructural para determinar cómo Lo mejor es sujetar las tejas al edificio.

Las presiones del viento sobre el edificio de la antigua oficina de correos a esa altura, según el informe, significaron que los techadores no deberían haber usado clavos de cobre regulares de vástago liso para asegurar las tejas. Más bien, los clavos de cobre texturizados con vástago anillado, que se parecen más a los tornillos, con crestas circulares elevadas que se desplazan por la parte larga del clavo, habrían sido el dispositivo apropiado para asegurar las tejas en su lugar.

Flynn Battaglia Architects, con sede en Buffalo, recibió el contrato de diseño original para el edificio. Peter Flynn, director de diseño y cofundador de la firma, dijo a The Buffalo News que la empresa instaló las tejas de acuerdo con las especificaciones del fabricante y del proveedor, y tanto la empresa de techado como los inspectores aprobaron el proceso de instalación.

En 2019, después de consultar con la Oficina del Fiscal del Condado, el condado decidió que el estatuto de limitaciones de siete años hacía inviable tratar de responsabilizar legalmente a Flynn Battaglia por los costos de reinstalación del techo, dijo Geary. El proyecto del techo había sido aprobado en 2009, y el trabajo de diseño se realizó en 2010. Geary agregó que ninguno de los empleados del condado que se ocuparon recientemente del problema del techo estaba presente cuando se diseñó originalmente el techo.

El condado tardó meses en contratar una nueva empresa de diseño. Esa firma, Bell and Spina Architects, estimó el costo de reinstalar las tejas de arcilla en $2.4 millones. Entonces, el condado presupuestó esa cantidad y licitó el proyecto en el otoño del año pasado.

"Para nuestra sorpresa, las ofertas fueron tres veces mayores de lo que esperábamos", dijo Straus a los periodistas.

Según los informes, esas ofertas dieron como resultado alrededor de $ 6 millones, que el condado no había presupuestado ni escondido en los cojines del sofá. A diferencia de las tejas de asfalto que se pueden arrancar fácilmente, las tejas de arcilla se deben quitar cuidadosamente para evitar daños. Esa complejidad aparentemente se pasó por alto cuando se crearon las estimaciones previas a la oferta.

Para el condado, había vuelto al punto de partida.

El condado volvió a licitar el proyecto en febrero, limitando el alcance solo a las secciones del techo más propensas a problemas en los lados sur y oeste del edificio. Las ofertas revisadas regresaron, esta vez incluyendo un fondo de contingencia de construcción, y el monto total se redujo a $4 millones.

Para cubrir ese costo, el condado buscó en todos los cojines del sofá que pudo encontrar, en este caso hurgando en sus cuentas antiguas en busca de dinero sobrante relacionado con el trabajo de la universidad comunitaria que se remonta al año 2000; los funcionarios aportaron $ 2 millones.

Anticipando que sería necesario reemplazar el techo en 2021, el condado reservó casi $ 2 millones para el nuevo techo de la ayuda de estímulo federal. Los funcionarios estatales dijeron que Albany reembolsaría al condado de Erie la mitad del costo del trabajo asociado con la reparación de ECC.

Se espera que el trabajo del techo comience en agosto, pero puede extenderse durante los próximos dos años, según el condado; Los inviernos de Buffalo no son propicios para techar en el invierno. Si bien las tejas existentes se reutilizarán durante gran parte del proyecto, la torre que se extiende sobre la entrada principal del edificio se revestirá con una teja nueva más resistente al viento.

Los funcionarios del condado de Erie dijeron que no se habían encontrado con una falla tan costosa durante su tiempo en el Departamento de Obras Públicas.

Bryan Gottlieb es el editor gerente de la revista Roofing Contractor. Anteriormente trabajó para el Detroit Metro Times, el San Diego Daily Transcript y la revista Adweek.

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